Résidences de tourisme en difficulté : des aménagements

Au cours de l'année 2010, les quelques 600 investisseurs détenant un appartement dans l'une des 70 résidences de tourisme en difficultés, pourraient trouver des solutions. En effet pour tenter de les sortir de l'ornière, trois dispositions ont été votées dans la loi de finances pour 2010 :

- 1/ Rembourser la réduction d'impôt au fisc sur trois ans : l'investissement dans le égime "demessine " donne droit une réduction d'impôt liée à l'achat d'un logement neuf faisant partie d'une résidence de tourisme dans une ZRR (zone de revitalisation rurale). L'avantage fiscal n'est accordé aux propriétaires qu'en contrepartie de l'engagement de location du logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, les investisseurs doivent restituer au fisc l'avantage obtenu.

Avant : Les investisseurs disposaient d'un délai douze mois pour retrouver un autre gestionnaire. Si au terme de ce délai, ils n'avaient pas encore contracté avec un autre gestionnaire, ils devaient rembourser au fisc, en une seule fois, la réduction d'impôt indûment pratiquée.

Maintenant : Les investisseurs sont autorisés à étaler sur trois ans, le remboursement de la réduction d'impôt indûment pratiquée. Et ce, en cas de rupture de l'engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois en cas de liquidation judiciaire de l'exploitant, de résiliation ou de cession du bail commercial par l'exploitant, ou de mise en oeuvre par les propriétaires du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer par l'exploitant.

- 2/ Éligibilité des baux avec des loyers, avec une partie variable minoritaire

L'investissement en résidence de tourisme repose sur un ménage à trois : le promoteur, l'investisseur et l'exploitant. Le particulier acquiert un logement auprès d'un promoteur et conclut un bail commercial avec un exploitant, qui lui verse un loyer. Jusqu'à présent, ce loyer est garanti, c'est-à-dire fixe. Ainsi par exemple, pour un achat de 100.000 euros, l'exploitant garantit un loyer de 4%, ce qui correspond à un loyer annuel de 4.000 euros.

- 2/ Donner un mandat de gestion au lieu de signer un bail commercial

Avant : En cas de difficulté avec un exploitant, les investisseurs étaient tenus de signer un bail commercial avec un nouveau exploitant. Au niveau fiscal, ils risquaient la remise en cause de leurs avantages. A savoir la réduction d'impôt liée au dispositif ZRR et le remboursement de la TVA sur l'achat de leur bien neuf.

Maintenant : Les investisseurs ne sont plus obligés de signer un bail commercial avec un nouvel exploitant de résidences de tourisme : accorder un mandat de gestion à un professionnel, par exemple un spécialiste de la gestion hôtelière, de centre de vacances, à moins qu'ils préfèrent piloter eux-mêmes la résidence de tourisme. Cette nouvelle disposition doit s'accompagner d'une double condition. D'une part, " l' auto gestion " doit concerner au moins 50% des appartements de la résidence. D'autre part, cette autogestion est " ouverte dès lors que la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue après un délai d'un an ".